Novellierung des Mietrechts

11.06.2012

Novellierungsvorschlag passiert das Bundeskabinett. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Eckdaten!


Das Bundeskabinett hat am Mittwoch, den 23. Mai 2012 den bereits seit vielen Monaten in Diskussion befindlichen Vorschlag zur Novellierung des Mietrechts verabschiedet.

Da es sich lediglich um ein Einspruchs- und damit kein zustimmungspflichtiges Gesetz handelt,  besteht berechtigte Hoffnung auf eine baldige endgültige Verabschiedung des Gesetzes durch Bundestag und Bundesrat. 

Einige der wichtigsten Eckpunkte möchten wir Ihnen im Folgenden stichpunktartig aufzählen:

 

  1. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
  2. Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht.
  3. Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird das geltende Recht nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Modernisierung.
  4. Die sogenannte Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Das schafft Planungssicherheit.
  5. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
  6. Kritikwürdig ist die Neuregelung zum „Energiespar-Contracting“. Die geforderte Kostenneutralität führt zu einer Ungleichbehandlung von Sanierungsmaßnahmen, die durch Contractoren durchgeführt werden, gegenüber Maßnahmen, die durch den Eigentümer selbst durchgeführt werden. Vom Vermieter selbst durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen die Erhöhung der Kaltmiete um elf Prozent der anteiligen investierten Kosten ohne Obergrenze; die von einem Contractor durchgeführte Modernisierungsmaßnahme muss dagegen kostenneutral sein.

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